samedi 14 avril 2012

Nicolas Doze/BFM : Douce France/ Le prix de l’immobilier est surévalué, à quand l’éclatement de cette bulle

Nicolas Doze/BFM : Douce France/ Le prix de l’immobilier est surévalué, à quand l’éclatement de cette bulle
BFM Business via Le blog à Lupus, Nicolas Doze, 13/04/2012 (en Français texte en français )
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Et je vous mets également un commentaire pas dénué d'intérêt posté par Fred, dans ce post ci :

Fred : 100% d'accord avec l'anonyme de 8h56 (sauf sur l'agressivité du post).

Tonio, tes Dupond et Dupont de la radio ne connaissent rien à rien.

Raisonnons normalement : problème ==> recherche des causes ==> suppression des causes.

Raisonnons anormalement : problème ==> recherche des "profiteurs" supposés ==> taxation (et aggravation du problème)

Problème : le foncier est trop cher
Cause première : la demande est supérieure à l'offre
Causes fondamentales :
- les maires veulent transformer leur ville en musée en limitant la constructibilité, pas forcément pour que les prix montent, pour faire joli, attirer des touristes ou une population qui a des moyens (et en tirer des revenus pour la ville) ou parce qu'ils pensent faire baisser la délinquance, etc
- la population augmente plutôt vite (voir les 10 dernières années) suite à des flux migratoires incontrôlés,
- les familles monoparentales se multiplient, car on a excessivement facilité le divorce, favorisé les couples non mariés (moins stables) et les parents isolés par rapport aux couples mariés. D'où besoin de plus de logements (2 au lieu d'un).

Remèdes :
- libérer le foncier,
- limiter fortement l'immigration,
- rendre le divorce un peu plus difficile, favoriser fiscalement les couples mariés par rapport aux non mariés, limiter les aides aux familles monoparentales (je sais, c'est dur, mais des femmes seules avec un gamin qui continuent à en pondre il y en a aussi pas mal et ça aussi c'est un problème)

Je précise que je me place d'un point de vue sociétal et non moral concernant le mariage, le divorce, etc, d'ailleurs je ne suis pas croyant.

Ça c'est la bonne solution.

La mauvaise solution :
Toto et sa femme (avec leurs 2 enfants) achètent 100.000 euros un logement qu'ils quitteront au bout de 10 ans (je prends 100.000, c'est plus clair). L'inflation sera de 2%.
Ils payent le logement 100.000 + 8.000 de taxes et frais d'acte + 5.000 euros de frais d'agence, soit 113.000 euros en tout.
Au bout de 10 ans, cette somme équivaut (inflation) à 138.000 euros.
Ayant pris un crédit à 4% pour la moitié de cette somme, ils paieront environ 15.000 euros d'intérêt.
Ils paieront aussi la taxe foncière pendant 10 ans, disons 5.000 euros.
Et aussi les charges de propriétaires (dont, s'il y a lieu, chaudière, ravalement) pour simplement conserver le bien en l'état, disons 2.000 euros.
Nous en sommes déjà à plus de 160.000 euros.
Quand ils vont vouloir revendre pour racheter un bien de la même valeur, ils vont encore payer 17.000 euros (taxes et frais d'acte inflatés), donc pour qu'il y ait plus-value réelle, il faut que leur bien augmente de plus de 75% en 10 ans...
Tu noteras aussi que s'ils veulent s'agrandir (cas le plus fréquent, tout de même), ils n'ont strictement aucun intérêt à ce que les prix augmentent, mais bien à ce qu'ils BAISSENT.
Tu diras que, pendant ce temps-là, ils n'ont pas payé de loyer, mais c'était bien le but de tous ces efforts, non ? Ou alors, plus personne ne construit et tout le monde est locataire - de qui ? mystère, puisqu'on ne construit plus.
Donc, le nombre de gens faisant une VRAIE plus-value est proche de peanuts et on va encore embaucher des centaines voire des milliers de fonctionnaires et pondre des centaines de règlements, dérogations etc en créant plein d'injustices au passage (car on s'empressera de ne pas prendre en compte une partie importante de tous ces frais).
C'est VRAIMENT ce que tu veux ?

Et si les Français bougent peu quand ils sont propriétaires, c'est, tu vois, tout simplement parce que cela coûte très très cher, notamment grâce aux taxes...

Quant aux guignols de la radio qui disent que la construction c'est la dernière activité économique en termes d'importance, c'est risible, ne serait-ce que parce que cette activité draine un nombre énorme de corps de métier, dont la majeure partie n'est PAS délocalisable.

Mais bon... Pour rappel, le ponzi démographique maintenu au forceps n'a pour que vocation que de trouver à payer les retraites des goinfres... Donc on tourne en rond...



Et puis les questions de démographie n'expliquent pas tout... Il y a aussi l'avènement de l'euro fort qui y a été pour beaucoup avec la baisse des taux induite...

3 commentaires:

  1. désoler mais le principe du dégonflement d'une bulle n'est pas du tout en adéquation avec "divorce" et le doublement des besoins en logement.

    Et oui l'éclatement de la bulle n'arrive pas par hasard et va de paire avec le regroupement familial par exemple générationnelles voir quelques pays Espagne, gréce.

    On a perdu la bataille du logement bien venu dans le monde d'après.

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  2. Ce qu'écrit Fred est faux.
    Rappel : ex falso sequitur quod libet.
    "Du faux découle ce que l'on veut"
    ----------------------------------
    Je lis :
    "Problème : le foncier est trop cher"
    Rien à dire, c'est une observation factuelle.
    "Cause première : la demande est supérieure à l'offre."
    Non.
    Dire cela, c'est affirmer l'unicité de la demande.
    Or, il en existe trois.
    I. La demande "individuelle", celle de la personne qui achète pour
    répondre à son propre besoin individuel.
    Cette demande "individuelle" se partage en deux sous-catégories :
    II. une demande intrinsèquement solvable, qui peut servir de norme à ce que
    seraient des prix de l'immobilier à l'équilibre.
    *une demande artificiellement solvabilisée d'abord par un crédit anormalement facile,
    avec les conséquences perverses sur l'ensemble de l'économie que
    chacun a pu constater depuis 2008, solvabilisée ensuite par un environnement légal outrageusement favorable : PTZ, déduction fiscale, absence de taxation des plus-values, etc...

    III. La demande d'investissement, qui est très majoritaire dans le neuf.
    ( cf. l'information selon laquelle 90% du neuf à Bordeaux concerne des investisseurs. ). Là encore, ce ne sont pas des fondamentaux économiques qui sont les variables causes des prix élevés, mais l'environnement juridique ( Scellier, etc... )


    Fred ne prend en compte que la première catégorie de demande, or il n'est pas sûre qu'elle soit décisive dans la formation des prix.
    Confrontons-nous à la réalité observée, en considérant une bulle qui a explosé, après avoir perduré au-delà de toute logique, la bulle espagnole.
    S'il s'agissait d'un simple problème d'équilibre offre/demande, il y aurait eu un réajustement des prix à mesure des tonnes de béton coulées
    dans un pays en déclin démographique. Ce réajustement aurait été continu, et pas brutal.
    Or, au-delà des statistiques truquées de nos amis espagnols, il semble que le coup d'arrêt a été net.
    Surtout : on a là le cas d'école d'un pays où la demande réelle était faible, l'offre pléthorique, et POURTANT les prix élevés : et ça, bien avant l'explosion.
    L'Espagne a libéré le foncier à outrance en bétonnant à outrance.
    Curieusement, cela n'a pas empêché, à l'époque, le maintien de prix hauts.
    J'en conclus que la libération du foncier ne change rien à la donne.
    Les causes que j'identifie :
    I. Une solvabilisation artificielle.
    II. Un environnement fiscal qui considère qu'un euro de revenu salarial est taxable à outrance, mais qu'un euro de plus-value immobilière est sacré.
    Les remèdes que je propose : le retrait de l'état.
    Un état neutre, c'est un état qui laisse couler les banques qui prêtent à n'importe qui, et ce, coûte que coûte.
    Un état neutre, c'est un état qui taxe de la même façon tous les revenus,
    quelque soit leur nature.
    Pour avoir un état neutre, il faudra d'abord avoir la faillite.
    Quant au long plaidoyer en faveur de ceux qui sont propriétaires depuis longtemps et à qui le logement ne devrait idéalement rien coûter ( comme leur nourriture, sans doute ), il suffit de répondre que pour que les vieux propriétaires "rentrent dans leurs frais", il faut que les nouveaux payent double.
    Avec des revenus moindres.

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  3. Assez d'accord avec le dernier commentaire.
    Si ce n'est que je suis assez d'accord avec l'argument de Tonio sur la rétention de terrain par les vieux rentiers.

    Je voudrais appuyer et étayer un peu la critique quand aux arguments de Fred notamment sur le coût d'entretient répercuté sur le prix de vente.

    C'est un argument typiquement haussier, qui découle de l'idée que "payer un loyer c'est jeter de l'argent par les fenêtres puisqu’être proprio c'est ne RIEN payer si ce n'est les impôts fonciers".

    C'est un argument absolument faux. Etre propriétaire cela a un coût, le temps que l'on passe a entretenir son bien (tant que vous y êtes vous pourriez intégrer dans votre calcul de plus valu le coût de la main d'oeuvre du propriétaire ?), le prix des matériaux d'entretient, etc.

    Je ne vois pas pourquoi la personne qui achète paierait le fait que le propriétaire ait pu changer 2 fois de chaudière. D'autant plus qu'en achetant il hérite le plus souvent d'une chaudière vieillissante et au vu des prix qu'il paie ....chère.

    Toute le problème de la réflexion de Fred c'est qu'elle repose sur le postulat qu’être propriétaire cela ne coûte rien. Et c'est certain que partant de ce principe la (et qui il faut bien l'avouer est inscrit dans l'esprit des citoyens) on ne peut qu'arriver a une bulle gigantesque fermant le marché de l'immobilier même aux jeunes cadres et professions libérales.

    Bref un système parfait....

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