lundi 9 septembre 2013

Pour Charles Gave, l'immobilier français va se vautrer d'au moins 30%

Ca ! Ça fait du plaisir ! Surtout quand on connait le track record du bonhomme...

L’Immobilier ne peut pas baisser! Vraiment?
Institut des libertés, Charles Gave, 08/09/2013 (en Français texte en français )
→ lien
« Quand le bâtiment va, tout va »… J’ai entendu cette phrase toute mon enfance et ma longue expérience me permet de penser qu’il y a du vrai dans ce proverbe. Pour que le bâtiment » aille », il faut bien sur que la fameuse « classe moyenne » puisse devenir propriétaire sans trop de difficultés. Aux Etats- Unis est publié chaque mois un chiffre fort intéressant : l’indice d’attractivité du marché immobilier ( en Anglais, House Affordability Index) .

Cet indice regroupe trois variables:
  • Le revenu médian aux USA [1] ;
  • Le prix de la maison médiane dans le marché,
  • Les taux longs sur les prêts immobiliers.

Ce petit indice qui apparait dans le graphique ci après, (ligne orange) permet de se faire une opinion assez facilement sur l’attrait ou au contraire le manque d’attrait d’un investissement immobilier aux USA. Par exemple, il fallait vendre de 2005 à 2007 et racheter en 2011-2012,le marché étant aujourd’hui à l’équilibre.

Comme je pense que les lecteurs de l’IDL doivent être comme la grande majorité des Français, accrocs à l’immobilier, je me suis dit que j’allais essayer de calculer pour eux un petit indice d’attractivité du marché français. Hélas, je n’ai pas trouvé de statistiques pour le revenu médian du Français de base. J’ai donc décidé de le remplacer par les salaires payés par le secteur privé, ce qui est bien sur beaucoup moins satisfaisant out par le PIB nominal ce qui l’est encore moins. « Faute de grives, on mange des merles » .

De même , je n’ai pas trouvé de chiffres crédibles sur la maison ou l’appartement « médian » et la série la plus longue sur la valeur des actifs immobiliers en France concernait l’immobilier en Ile de France. Va donc pour l’Ile de France. Après tout, tout le monde sait qu’en France, il y a Paris et « le reste » n’est ce pas ?

Enfin, pour les taux longs, je me suis servi des taux sur les obligations d’Etat à 10 ans, là encore une approximation. Avec toutes ces contraintes, je peux remonter en arrière jusqu’à …1996.

C’est certes insuffisant, mais cela vaut mieux que rien. En tout cas c’est ce que j’espère…Aux USA je peux remonter sans difficulté aucune jusqu’a 1971. On se demande ce que fabrique l’INSEE…et on cesse de se poser la question quand l’on réalise que L’INSEE est une agence d’Etat.

Voila le résultat



Quelques remarques s’imposent.

On voit bien la bulle immobilière aux USA de 2004 à 2007, suivie de l’effondrement de 2007 à 2011 et de la reprise depuis.

En France, on voit fort bien l’effondrement immobilier qui s’est produit après la réunification Allemande qui amena les taux réels à des niveaux exorbitants (politique du franc fort de ce cher, très « cher » monsieur Trichet) , suivie de la reprise, la hausse étant interrompue à chaque fois par les récessions françaises.

Où en sommes nous aujourd’hui?

En termes de VALEUR, nous sommes à des plus hauts historiques, ou très proches de ces plus hauts.En termes simples, pour un Français moyen, l’immobilier a rarement été plus cher mais je ne suprends personne içi.

En ce qui concerne les salaires ou la croissance du PIB , nous avons au mieux une stagnation et certainement une baisse après impôts.

Enfin, en ce qui concerne les taux d’intérêts, un cycle mondial de hausse des taux semble avoir démarré aux USA et je ne connais pas d’exemple dans l’histoire d’une hausse des taux partie des États Unis qui ne se soit répercutée en France, comme les tendances musicales.

Résumons-nous :
  • Valeur exorbitante
  • Baisse ou stagnation du revenu disponible
  • Hausse des taux

Aucun espoir d’amélioration sur le point 2 ou le point 3, bien au contraire. Il va donc falloir nécessairement que le prix de l’immobilier s’ajuste- en baissant.

Fort bien, mais baisser jusqu’ à ou ?

Si l’on prend le « trading range » depuis 1996 , il semble que, pour que le marché immobilier redevienne attrayant, il lui faudrait baisser d’environ 30 % et cela en faisant l’hypothèse que les points 2 et 3 cessent de se détériorer, ce qui est loin d’être le cas.

La conclusion est simple.

Si j’étais vendeur d’immobilier en France, je prendrai une offre qui serait faite à mon prix ou même à 10 % en dessous tout de suite, en poussant des cris de bonheur.

Si j’étais acheteur, j’attendrai tranquillement, en louant, que l’inévitable Krach se produise.

L’immobilier Français va baisser.Beaucoup.

James Mayer Rothschild, Banquier Parisien de la belle époque avait l’habitude de déclarer parait-il, qu’il existait trois façons de se ruiner : les femmes, les chevaux et les ingénieurs.

Si la première était la plus agréable, la dernière était la plus certaine. Ces prochaines années vont certainement voir l’ingénieur remplacé par l’immobilier. Reste quand même les femmes, allons !

12 commentaires:

  1. 30% en ile de France + Paris soit après Marseille et la fin des papys payent tout avec de l'argent gratuit dans le meilleur des cas une favellasse heureuse un bidonville heureux un Liban heureux ça fait une petite baisse quand même.

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  2. Comme d'hab' avec Gave : limpide.

    Et encore il ne factorise pas :

    -la hausse du chômage qui ne s'arrêtera pas (donc réduction du pool "solvable" d'acheteurs).

    -la baisse du revenu disponible en raison des hausses massives des impôts, taxes, inflation en général (alors que les salaires ne progressent pas ou très peu) (donc réduction supplémentaire de la solvabilité générale)

    -et plus largement d'une récession MAHOUSSE qui va frapper le pays, où plutôt qui va s'accentuer (le pays est en récession depuis 2008).

    -ainsi qu'une tendance lourde, démographique : les vieux se désengageant de grandes maisons / apparts...

    Bref dans de telles conditions... 30 % est un MINIMUM.

    Il nous faudrait un -50 %, et là on pourrait commencer à discuter.

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  3. y connait pas le friggit le père Gave ????

    faudrait qu'il se renseigne un peu quand même.
    Je crois, de mémoire que le friggit dit la même chose que lui, 40% surévalué.

    ceci dit, le friggit tient pas compte des taux.

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    1. Effectivement il ne connait pas l'indice de Friggit et pourtant la hausse moyenne est de 100%. Ex en banlieue parisienne en 1998-99 un bien évalué valait 2 fois moins qu'aujourd'hui (particulierement vrai en 2007).
      Les revenus ne stagnent pas, ils baissent, par rapport a l'inflation officielle mais pire encore par rapport a l'inflation "ressentie"!.
      Les impots augmentent, les niches fiscales sautent ou sont rabotées... et les perspectives économiques réalistes sont mauvaises.
      L'insolvabilité de certaines banques systemiques en Europe révélées par l'organisation/réglementation des BAIL IN étendue de CHYPRE (laboratoire) a l'EUROPE et au dela nous promet quelques conversions forcées des dépots placés sur des comptes devenus trop risqués et si peu rémunérateur que le choix se pose du type d'allocation: immo, or et argent, ou fuite du cash vers des comptes étrangers que l'on pense plus surs? l'exode fiscal n'est pas l'unique raison, mais il faut compter sur la spoliation des comptes au dessus de 100 000E, voir beaucoup moins dans une situation bien plus délétere pour le systeme bancaire qui est totalement intriqué!
      RMQ: le fonds de garantie n'est que de 1,8 milliards euros!!!!!
      MASTER T

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  4. Houla, il sucre un peu les fraises non ?

    Il prend des réf qui déclare lui même bidon, il pond un tableau et youpi, ça confirme ce dont tout le monde est persuadé depuis 5 ans (mais qui ne se produit pas).

    Ça citation finale tombe également à plat ... enfin si on remplace ingénieur par immo, ça marche.

    Ça fait combien d'année que l'immo est trop cher ? 10 ans, 12 ans ? C'est plus de la patience qu'il faut !

    Qu'il ne faille pas acheter, c'est une certitude, que ça baisse dans les 5 ans rien n'est moins sûr.

    Le niveau des prix aujourd'hui est parfaitement incroyable après 5 ans de crises.

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    1. Scellier, PTZ, crédit quasi gratuit, et le mythe de l'immo valeur refuge!!!
      C'est ce qui a tenu le marché!!! Mais il faut regarder les chiffres de vente depuis l'arrêt ou le durcissement de ces dispositifs (subventions )!!!

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  5. Bof Bof.
    Le problème, c'est qu'une partie des acteurs n'est pas suffisamment endettée pour lâcher du lest.
    Les retraités qui auraient une maison trop grande aménageront la maison pour utiliser un seul étage plutôt que de baisser le prix.
    Restent ensuite les héritiers, mais si la plupart ont de quoi payer les frais de succession, ils mettront en location plutôt que de brader..... Ils auront donc les ennuis des loueurs et finiront par vouloir se débarrasser de la maison à bas prix mais cela prendra des années et souvent cela n'apparaitra que tardivement dans les statistiques....
    Bref l'opacité va durer encore longtemps
    Je pense que le but est ralentir tellement la baisse que les locataires seront perdants de leur patience.

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  6. De la même manière qu'il dit qu'il n'y a plus de marché pour les actions, Gave devrait logiquement conclure qu'il n'y a plus de marché non plus pour l'immobilier.
    D'ailleurs comment peut on appeler un marché ou la mise à disposition des terrains à batir est strictement réglementé par l'état et distribué au compte goutte au vu de la demande potentielle, alors que par ailleurs, les prix de vente sont quant à eux laissé à la cupidité (naturelle et humaine) des vendeurs.
    Maintenant , soyons sérieux, il y a une population en (forte) augmentation en attente de se loger, elle ne peut aller que vers l'achat ou la location, puisque l’érection de yourte est strictement interdite sous peine de peine pire que si t'avait tuer quelqu'un.
    Et comme la construction sauvage est également sévèrement punie, pire qu'un crime, on restera encore longtemps en régime de pénurie dans les zones tendues.
    Dans ces conditions, il n'y a aucune raison que ca baisse, toute reflexion sur les taux, les revenus disponibles est hors sujet. Il faudra des années pour faire oublier à la population des propriétaire sont doux rêve d'avoir en l'espace de 10 ans seulement tout bonnement gagné au loto.

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    1. Globalement d'accord avec toi, sauf concernant les taux et revenus disponible.

      Et puisque les banquiers ne sont plus capable de faire leurs boulots correctement, c'est simple : un crédit immo, c'est pas plus de 15ans, 10% d'apport et 1/3 des revenus.

      Avec ce genre de contrainte, tu verras que les prix iront rapidement à la cave ET que les emprunteurs auront des crédits qui ne seront pas des boulets à vie.

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    2. Euh... la forte augmentation de la population dont tu parles, ce ne ne sont pas des HEC bac + 15 à 20 000 de salaires par mois, si tu vois ce que je veux dire.

      Donc ton argument tombe à l'eau.

      Cette de masse de pauvres hères a bien sûr besoin de "se loger" (un bidonville de roms vient de se monter avant le terminus RER de Mitry Mory).

      Ces gens ne font pas pression sur les prix de l'immo, en tout cas de l'immo dont tu parles.

      Dire enfin que taux et revenus dispo sont "hors sujet"... soit tu trolls un max, soit tu as abusé du calva après le café.

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  7. - Les biens sont déjà bradés à la campagne. Pour 100.000€ dans le limousin, un acheteur peut se payer une ferme sur plusieurs milliers de m2.
    - En zones tendues, je crois qu'il ne faut pas sous-estimer la capacité des vendeurs à attendre...

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    1. en effet cela va baisser de 30-40% là où personne n'achète...Toutes les grandes villes sont logées à la meme enseigne que les autres grandes villes européennes (Londres, Bruxelles, Geneve,...) et les prix vont stagner/augmenter, tant qu'il y a des locataires pour payer...

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